FRAUDE
DE LEY EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (I)
Uno
de los problemas que tiene el copropietario consciente es el dominio de los
órganos de administración de la comunidad por parte del Administrador. Para
ello le basta con sembrar la discordia, casi natural, entre los propietarios
aprovechándose de la general ignorancia de los mismos.
Pero
vamos a fijarnos en un caso típico y que, aunque no me voy a referir a una
comunidad concreta, refleja lo que ocurre en cientos de Comunidades, sino lo es
en miles de ellas.
Un
problema que tienen muchas fincas es que, al promotor, no se le ocurrió otra
cosa que no poner el ascensor al mismo nivel que la puerta de entrada de la
calle. Hay casos en los que este ascensor está a una altura casi equivalente a
una primera planta. Claro, con ello, el promotor se ha conseguido un sótano
despejado sin pozo del ascensor.
Claro,
al final todos llegamos a viejecitos y nos cuesta trabajo subir ese tramo,
sobre todo si venimos cargados. El Legislador ha venido cambiando la Ley de
Propiedad Horizontal disminuyendo las condiciones necesarias para la toma, en
legal forma, del acuerdo necesario para eliminar esa barrera arquitectónica. No
vamos a ver aquí las diversas soluciones que nos propone el mercado, sino como
se suele tomar esa decisión en muchas comunidades. Para ello voy a poner un
ejemplo típico.
De
repente, en una Junta Ordinaria, al final de la misma, en ese punto del orden
del Día que no tenía que existir de “Ruegos y Preguntas”, el Administrador
suelta eso de
“Cómo
en la finca residen varios propietarios mayores de 70 años, han pedido eliminar
el obstáculo de la escalera para poder coger el ascensor. Aquí traigo unos
presupuestos (raro, porque suele ser solo uno, también conocido como el del
10%), para que lo vayan pensando y convocaremos próximamente una Junta
Extraordinaria”. Y hay suerte, porque muchas veces les dice que es “que urge”,
que pueden denunciar a la Comunidad por no poner corriendo eso, y claro, de ahí
sale ese mismo día la reforma del ascensor y del portal a toda pastilla.
Por
fin llega la tan ansiada Junta General Extraordinaria con un solo punto:
“Reforma
ascensor y portal para mejorar la accesibilidad al edificio, acceder desde el
portal al ascensor y salvar las escaleras. Solicitud realizada por propietarios
mayores de 70 años. Presupuesto y decisión al respecto.”
Bueno,
puede aparecer, además, el innecesario “Ruegos y preguntas”, aunque solo sea
por no perder las malas costumbres.
Para
poner unos números que nos ayuden a fijar las ideas, pues voy a poner una
Comunidad ficticia, pero que seguro que el inteligente lector la puede asimilar
a la suya o alguna otra conocida.
Sea
una finca como sigue:
Cinco
plantas más la Planta baja.
En
la Planta Baja está el portal y una lonja que, ¡oh casualidad!, pertenece al
promotor del edificio. Esta lonja tiene un coeficiente de propiedad del 20%.
En
cada planta hay tres viviendas, clasificadas como A, con un coeficiente del 6,5
%, B, con un 5,5 % de coeficiente, y la C, con un coeficiente del 4%.
Es
decir, que, en principio existen 16 copropietarios en la finca.
La
Comunidad tiene contratado los servicios de un Administrador profesional
remunerado, persona que, a la vez, hace las funciones de Secretario de la
Comunidad, cargo que se lo ha adjudicado él mismo con el silencio tonto de los
comuneros.
Se
celebra la Junta, se dice que el presupuesto es de 60.000 € (10.000.000 de
pesetas) y la votación sale:
A
favor: 2 A, 2 B y 5 C. Total 9 propietarios con el 44% de coeficiente de
propiedad.
En
contra: Un B, con el 5,5 % de coeficiente.
Abstención:
El propietario de la lonja, con el 20% de coeficiente.
Es
decir, que asisten el 75 % de los propietarios que, a su vez, representan el
69,50 % de la propiedad.
El
Administrador dice que se aprueba el acuerdo por mayoría de los asistentes
(81,82 %), que a su vez representan el 63,1 % de las cuotas presentes. Anuncia también
que empezarán a pasar los recibos a partir del mes que viene y que, como el del
ascensor es muy majo, les deja pagar en cómodos plazos mensuales a tres años
sin intereses, lo que pone muy contentos a todos los asistentes, menos a uno,
el que votó en contra naturalmente.
En
resumidas cuentas, que la obra la aprueban el 56,25 % de los propietarios que
representan el 44 % de la propiedad.
Supongo
que el lector normal de este pequeño trabajo encontrará normal estos hechos y que
si se ha tomado el acuerdo por la mayoría de los asistentes, y que encima
tienen más de la mitad de las cuotas presentes, pues ya está: A poner el
ascensor y a callar todos los que no estén de acuerdo.
Ahora,
y con la descripción de estos hechos, ¿podemos decir, honradamente, que se ha
tomado el acuerdo de reformar el portal y el ascensor?.
Más
aún, ¿alguien puede decir, honradamente, que se ha tomado un acuerdo?.
Veamos
la relación existente entre la legislación y ese acto jurídico al que el
administrador, que recordemos es un profesional remunerado, ha llamado acuerdo.
En
primer lugar, ¿cuál ha sido la legislación que el Administrador ha aplicado
para decir que “se aprueba el acuerdo por mayoría de los asistentes que, a su
vez, representan más de la mitad de las cuotas presentes?.
La
Ley de Propiedad Horizontal, LPH de ahora en adelante, en su última redacción
dice en su Artículo 17.3ª:
“Para
la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los
propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
En
segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los
asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de
las cuotas de los presentes”.
Dicho
así, pues parece que, efectivamente, el Administrador ha obrado correctamente
al decir que ha sido aprobada la obra de reforma de portal y ascensor.
Pero
analicemos el primer párrafo del ese artículo de la LPH. Dice “Para la validez
de los demás acuerdos …”. Es decir, que a lo que parece, la LPH contempla otros
tipos de acuerdos para cuya aprobación hay que aplicar otras reglas de validez.
Hace
muchos años que los propietarios venimos aguantando el bombardeo de los Administradores
de Fincas sobre lo excesivo que era la aplicación de la regla de la unanimidad
para cambiar cosas de las Comunidades. Una de ellas era, precisamente, el
asunto de la “accesibilidad”. Y ello contando con el apoyo entusiasta de muchos
propietarios que, por interés momentáneo, o por jorobar a otro copropietario,
decían que eso no podía ser. Y aquí dejo aparte a los Jueces, que tanto han
contribuido a esas modificaciones, incluso anticipándose a ellas en numerosas ocasiones,
es decir, actuando como legisladores y suplantando al órgano legislativo que
tiene ese poder.
Pero
no es el momento de lamentarse por ello, pero si podemos decir que los “deseos”
de los Administradores fueron escuchados por nuestros legisladores, en especial
por los de CiU e IU.
Como
consecuencia se legisló sobre ello y, en especial sobre el tema de la “accesibilidad”.
Pues repasemos que dice la LPH sobre “accesibilidad”.
Pues
resulta que la LPH tiene varios artículos en los que trata esto, pero para no
complicar la cosa me voy a limitar aquí al que más nos interesa. El Artículo
17.1ª.
Este
artículo dice en sus párrafos 3º y 4º:
“Sin
perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización
de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por
finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o
movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación
del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la
mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas
de participación.
A
los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán
como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta,
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los
presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no
manifiesten su discrepancia por comunicación a quién ejerza las funciones de
secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier
medio que permita tener constancia de la recepción.”
Bueno,
pues ya vemos que el Administrador, ¡oh casualidad!, se ha olvidado de que la
regla legal a aplicar era la que acabamos de ver y no la que él, en su
inconsciencia, ha aplicado, suponemos que con buena voluntad.
¿Cuál
es la situación?.
Lo
que tenía que haber advertido el Administrador a los propietarios, presentes y
ausentes, que como profesional remunerado
se le supone un superior conocimiento de la Ley, pues tendría que haber sido:
-
Al
no alcanzar las cuotas de los votos favorables presentes y representados la
mayoría de las cuotas de participación, para que se pueda considerar como
tomado el acuerdo de obras de ascensor y portal, hay que esperar a que los propietarios
ausentes, y posibles discrepantes, se manifiesten así dentro de los 30 días
siguientes a los que reciban la comunicación con los resultados de la votación.
-
Una
vez transcurrido el plazo previsto por la ley, que incluye el tiempo para
redactar el Acta de la Junta, enviarla fehacientemente a cada uno de los
propietarios no asistentes ni representados y, una vez recibida por todos los
ausentes, esperar a que transcurran los 30 días, si no son recibidas esas comunicaciones
de discrepancia entonces se puede decir que se ha aprobado el acuerdo de
realizar las mencionadas obras de reforma, pero no antes.
-
Y
entonces comunicar a los copropietarios que ha sido tomado de manera valida el
acuerdo para llevar a cabo las obras de reforma.
Pero
ya hemos visto que el Administrador, inmediatamente en la Junta ha dicho que se
aprobaba la reforma y que se empezaban a pasar los recibos. Sin respetar plazo
alguno.
Tenemos
que el “acuerdo” no ha sido tomado de manera válida, condición necesaria para
que pueda empezar a obligar a los copropietarios. Lógicamente, el propietario
presente en la junta y que votó en contra, puede ejercer su derecho a impugnar
este “acuerdo”, al igual que cualquiera de los no asistentes.
Pero,
¿es que en esa junta se tomó algún acuerdo?. Si se le pregunta a un Administrador,
seguro que en la mayoría de las veces, por no decir que en todas, dirá que sí,
que es un acuerdo válido mientras no lo derogue un tribunal.
Pero
la pregunta sigue siendo si ese acto jurídico real, ¿es un acuerdo o es una “simulación
de un acto jurídico”?.
Veamos
cómo se interpreta lo anterior a la luz de la legislación y la jurisprudencia.
Nos
encontramos con lo siguiente:
a)
Que la normas defraudada por el pretendido acuerdo, el Artículo 17.1 de la LPH,
exige
-
una mayoría, no conseguida en la Junta, y
-
que también exige la inclusión del voto de todos los propietarios de la finca
para su validez,
por
lo que se ha producido una violación de la misma.
b)
Que la norma en la que el acto se apoya, el Artículo 17.4 de la LPH,
-
no protege expresamente este acto y
-
que este acto puede perjudicar a otros propietarios.
c)
Que este acto produce de manera notoria e inequívoca un resultado contrario a
lo establecido en el Artículos 17.1 de la LPH, que es la norma fundamental en
la regulación de esta materia.
d)
Que viola directamente lo establecido en el Artículo 17.1 de la LPH, que es de
carácter imperativo.
Tenemos
que lo anterior constituye lo que se considera, según la doctrina jurídica,
como FRAUDE DE LEY, tal y como lo recoge las sentencia del Tribunal
Constitucional de 6 de Abril de 1988 (RTC 1988, 59) y la sentencia del Tribunal
Supremo 352/2000 de 31 de marzo.
De
acuerdo con lo establecido en el Artículo 6 del vigente Código Civil, Apartados
3 y 4, el acuerdo de la Junta de Propietarios, sobre la obra del ascensor, es
nulo de Pleno Derecho y no impide la aplicación de la norma que trata de
eludir, es decir, el Artículo 17.1 de la LPH.
Resumiendo,
que el acto jurídico llevado a cabo en la Junta de propietarios para la
realización de la obra ha constituido una “simulación
de acto jurídico”, siendo nulo y no obligando a los propietarios.
Desafortunadamente, el grupo de presión constituido por los Administradores de
Fincas, que tal y como la contempla la Ley es una profesión innecesaria, ha
conseguido que se les conceda un privilegio para estas chapuzas: La LPH exige
que se ejerzan las acciones judiciales correspondientes para anularlas, so pena
de que queden convalidadas por el transcurso del tiempo. Privilegio que podemos
considerar como algo excepcional en nuestra legislación y que va en detrimento
de los derechos y, por ende, de los intereses, generalmente económicos, de los
propietarios de viviendas en fincas constituidas en Propiedad Horizontal, y
ello para provecho de ese gremio, salvo mejor opinión.
Peor
nos aparece aquí la posibilidad de que el Administrador pueda actuar en forma
delictuosa como consecuencia de esa simulación de un acto jurídico. Y aquí
hablamos de ilícitos penales, ilícitos en los que también podría incurrir el
presidente de la comunidad.
Y
sobre esto hablaremos más adelante.
