Pepe y mapy34 han consultado sobre como cesar al administrador.
Ya han sido contestados personalmente y espero que les vaya bien en esa aventura, pues esos se agarran como lapas.
Suerte
jueves, 13 de noviembre de 2008
miércoles, 8 de octubre de 2008
CONSULTA DE LUIS LALANZA. Como luchar contra la inmobiliaria mayoritaria
Luis Lalanza
a usuario
Más opciones
20-sep
Buenas tardes. Me dirijo a usted para ver si puede solucionarme una duda, y es la siguiente:
El edificio en el que soy propietario de una vivienda, se compone de 19 viviendas y 2 locales, todas las viviendas menos 6 pertenecen a una sociedad inmobiliaria, asi como los locales. Las cuotas de participación de los 6 propietarios suman el 26%, siendo el 74% restante de la inmobiliaria, mi duda es la siguiente ¿podemos los 6 propietarios influir de alguna manera en las votaciones de la Junta con estos datos? Atte. Sunday
------------------------------------------------------------------------------------------------
RESPUESTA:
De acuerdo con el artículo 17 hay que hacer un computo doble:
a) Propietarios a favor
b) Cuotas de participación de los propietarios a favor.
La aprobación de un acuerdo requiere la doble mayoría de manera simultánea, sin entrar en que se considera mayoría, ya que la LPH exige porcentajes según el tipo de acuerdos.
En su caso, tenemos que hay 7 propietarios:
Propietario inmobiliaria. Cuenta como uno solo con el 74% de cuota de participación.
Resto de copropietarios individuales: 6 propietarios con el 26% restante.
Suponiendo que asistan todos a la Junta, hacen falta cuatro votos a favor de cualquier propuesta, teniendo que ser OBLIGATORIAMENTE uno de ellos el de la inmobiliaria, ya que en otro caso no se conseguiría la doble mayoría para aprobar el acuerdo.
Cuando no asistan todos a la Junta, pero si asiste la inmobiliaria, hay que distinguir entre primera convocatoria (asiste más del 50% de los propietarios y de las cuotas de participación), lo que requeriría la presencia de la inmobiliaria y de tres propietarios más a la hora de comenzar, y en segunda convocatoria, que pueden asistir len cualquier número.
En este último caso, si solo acude la inmobiliaria, puede aprobar lo que quiera, siempre que esté en el Orden del Día. Si acude por lo menos uno de los propietarios individuales, basta conque vote en contra de lo que vote la inmobiliaria para que no se pueda tomar el acuerdo.
De acuerdo con la LPH, si se enfrentan a la inmobiliaria, tendrán que acudir a lo establecido en el 17.3º, es decir, acudir al juez para que resuelva en equidad.
PROBLEMAS:
1. Es de suponer que tienen Administrador Profesional y que se lo metió la inmobiliaria.
2. Es de suponer que el Administrador trabaja para la inmobiliaria en contra del resto de los propietarios.
3. Es de suponer que el Presidente es el representante de la inmobiliaria.
SOLUCIÓN;
Supuesto que lo anterior es correcto, lo que tienen que hacer es dar un golpe de mano y hacerse con la comunidad, prescindiendo en primer lugar del administrador y nombrandose ustedes uno Presidente, otro Vicepresidente y, si quieren pues los cargos son acumulables en cualquiera de los anteriores, Secretario y Administrador, pero creo que les conviene tenerlos separados. En todo caso, acumule Presidente y Secretario.
Para ello pueden hacer lo siguiente:
Tres de ustedes remiten al Presidente un Burofax en el que le solicitan la convocatoria de una Junta Extraordinaria antes de .... (ponga un plazo prudencial, como 10 días) con el siguiente Orden del Día:
a) Destitución de Presidente y Administrador.
b) Elección de nuevos cargos
- Presidente
- Vicepresidente
- Secretario
- Administrador
Si en ese plazo no se produce la convocatoria de la Junta, ustedes cogen y convocan la Junta Extraordinaria, poniendo en la convocatoria que lo hacen ustedes por no haberlo hecho el Presidente, firman la convocatoria tres de ustedes. EL plazo puede ser para es emismo día. Procuren elegir un día que sea malo para el representante de la inmobiliaria. Incluso, si el plazo vence un viernes, ponen la junta para el sábado o el domingo, con lo que evitan que les aparezca la competencia.
En la Junta, procuren estar los seis, votan al primer punto que SI.
Al segundo punto, presentan ustedes una candidatura completa y la votan.
Ya se que al no tener el 50% de la propiedad les falta el porcentaje de cuotas, pero ni caso. Ustedes empiezan a funcionar como Órganos Unipersonales de la Comunidad y que sea la inmobiliaria quién vaya a juicio, si quiere. y se atreve, pues le va a tocar ir “contra la Comunidad”.
Lo primero es redactar el Acta de la Junta, con toda rapidez. En ella ponen el Orden del Día. a continuación los asistentes, pero sin poner cuotas de propiedad.
A continuación ponen los resultados de cada votación, y el Secretario y el Presidente la firman y la envían, esta vez por correo certificado.
El Presidente, coge y remite al Administrador un Burofax en el que le comunica:
a) su cese, y
b) que debe entregar toda la documentación de la Comunidad que obre en su poder antes de ... .
A continuación va al Banco con una copia del Acta, certificada por el Secretario y un escrito por el que a partir de ese momento el Administrador y cualquier otra persona ha dejado de estar autorizada para disponer de fondos de la cuenta corriente de la comunidad. Tiene que poner quienes son los autorizados a partir de ese momento, normalmente a los que hayan elegido Presidente y Administrador. LES TIENE QUE FIRMAR UNA COPIA. Si les ponen pegas, cogen y se lo remiten por Burofax. Pero cogen y se van a otro Banco y abren una nueva cuenta, ingresando ahí sus cuotas, yendo a continuación, con la certificación del Acta a la electra y al agua, así como a cualquier otro contratista (limpieza), para que los recibos los pasen por la nueva cuenta. Y a partir de ese momento comunican a la dirección regional del anterior banco lo que les ha pasado y el motivo por el que han dejado de trabajar con ellos.
Más opciones
20-sep
Buenas tardes. Me dirijo a usted para ver si puede solucionarme una duda, y es la siguiente:
El edificio en el que soy propietario de una vivienda, se compone de 19 viviendas y 2 locales, todas las viviendas menos 6 pertenecen a una sociedad inmobiliaria, asi como los locales. Las cuotas de participación de los 6 propietarios suman el 26%, siendo el 74% restante de la inmobiliaria, mi duda es la siguiente ¿podemos los 6 propietarios influir de alguna manera en las votaciones de la Junta con estos datos? Atte. Sunday
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RESPUESTA:
De acuerdo con el artículo 17 hay que hacer un computo doble:
a) Propietarios a favor
b) Cuotas de participación de los propietarios a favor.
La aprobación de un acuerdo requiere la doble mayoría de manera simultánea, sin entrar en que se considera mayoría, ya que la LPH exige porcentajes según el tipo de acuerdos.
En su caso, tenemos que hay 7 propietarios:
Propietario inmobiliaria. Cuenta como uno solo con el 74% de cuota de participación.
Resto de copropietarios individuales: 6 propietarios con el 26% restante.
Suponiendo que asistan todos a la Junta, hacen falta cuatro votos a favor de cualquier propuesta, teniendo que ser OBLIGATORIAMENTE uno de ellos el de la inmobiliaria, ya que en otro caso no se conseguiría la doble mayoría para aprobar el acuerdo.
Cuando no asistan todos a la Junta, pero si asiste la inmobiliaria, hay que distinguir entre primera convocatoria (asiste más del 50% de los propietarios y de las cuotas de participación), lo que requeriría la presencia de la inmobiliaria y de tres propietarios más a la hora de comenzar, y en segunda convocatoria, que pueden asistir len cualquier número.
En este último caso, si solo acude la inmobiliaria, puede aprobar lo que quiera, siempre que esté en el Orden del Día. Si acude por lo menos uno de los propietarios individuales, basta conque vote en contra de lo que vote la inmobiliaria para que no se pueda tomar el acuerdo.
De acuerdo con la LPH, si se enfrentan a la inmobiliaria, tendrán que acudir a lo establecido en el 17.3º, es decir, acudir al juez para que resuelva en equidad.
PROBLEMAS:
1. Es de suponer que tienen Administrador Profesional y que se lo metió la inmobiliaria.
2. Es de suponer que el Administrador trabaja para la inmobiliaria en contra del resto de los propietarios.
3. Es de suponer que el Presidente es el representante de la inmobiliaria.
SOLUCIÓN;
Supuesto que lo anterior es correcto, lo que tienen que hacer es dar un golpe de mano y hacerse con la comunidad, prescindiendo en primer lugar del administrador y nombrandose ustedes uno Presidente, otro Vicepresidente y, si quieren pues los cargos son acumulables en cualquiera de los anteriores, Secretario y Administrador, pero creo que les conviene tenerlos separados. En todo caso, acumule Presidente y Secretario.
Para ello pueden hacer lo siguiente:
Tres de ustedes remiten al Presidente un Burofax en el que le solicitan la convocatoria de una Junta Extraordinaria antes de .... (ponga un plazo prudencial, como 10 días) con el siguiente Orden del Día:
a) Destitución de Presidente y Administrador.
b) Elección de nuevos cargos
- Presidente
- Vicepresidente
- Secretario
- Administrador
Si en ese plazo no se produce la convocatoria de la Junta, ustedes cogen y convocan la Junta Extraordinaria, poniendo en la convocatoria que lo hacen ustedes por no haberlo hecho el Presidente, firman la convocatoria tres de ustedes. EL plazo puede ser para es emismo día. Procuren elegir un día que sea malo para el representante de la inmobiliaria. Incluso, si el plazo vence un viernes, ponen la junta para el sábado o el domingo, con lo que evitan que les aparezca la competencia.
En la Junta, procuren estar los seis, votan al primer punto que SI.
Al segundo punto, presentan ustedes una candidatura completa y la votan.
Ya se que al no tener el 50% de la propiedad les falta el porcentaje de cuotas, pero ni caso. Ustedes empiezan a funcionar como Órganos Unipersonales de la Comunidad y que sea la inmobiliaria quién vaya a juicio, si quiere. y se atreve, pues le va a tocar ir “contra la Comunidad”.
Lo primero es redactar el Acta de la Junta, con toda rapidez. En ella ponen el Orden del Día. a continuación los asistentes, pero sin poner cuotas de propiedad.
A continuación ponen los resultados de cada votación, y el Secretario y el Presidente la firman y la envían, esta vez por correo certificado.
El Presidente, coge y remite al Administrador un Burofax en el que le comunica:
a) su cese, y
b) que debe entregar toda la documentación de la Comunidad que obre en su poder antes de ... .
A continuación va al Banco con una copia del Acta, certificada por el Secretario y un escrito por el que a partir de ese momento el Administrador y cualquier otra persona ha dejado de estar autorizada para disponer de fondos de la cuenta corriente de la comunidad. Tiene que poner quienes son los autorizados a partir de ese momento, normalmente a los que hayan elegido Presidente y Administrador. LES TIENE QUE FIRMAR UNA COPIA. Si les ponen pegas, cogen y se lo remiten por Burofax. Pero cogen y se van a otro Banco y abren una nueva cuenta, ingresando ahí sus cuotas, yendo a continuación, con la certificación del Acta a la electra y al agua, así como a cualquier otro contratista (limpieza), para que los recibos los pasen por la nueva cuenta. Y a partir de ese momento comunican a la dirección regional del anterior banco lo que les ha pasado y el motivo por el que han dejado de trabajar con ellos.
miércoles, 1 de octubre de 2008
De decisiones de Junta y de Acuerdos de Junta
La LPH (art. 18) dice que se podrán impugnar los acuerdos ante los tribunales.
La pregunta que me surge es
¿Cuándo se puede decir que existe un acuerdo?.
Porque si no es un acuerdo, ¿cómo lo impugno?.
¿Basta que en un Acta de Junta se ponga “se toma el acuerdo de … ”, para que eso sea un acuerdo?.
Por ejemplo, lo típico de las juntas que en “Ruegos y Preguntas”, agarran y ponen que se acuerda lo que ha dicho un propietario.
¿Constituye esa decisión “un acuerdo de la Junta”?
La pregunta que me surge es
¿Cuándo se puede decir que existe un acuerdo?.
Porque si no es un acuerdo, ¿cómo lo impugno?.
¿Basta que en un Acta de Junta se ponga “se toma el acuerdo de … ”, para que eso sea un acuerdo?.
Por ejemplo, lo típico de las juntas que en “Ruegos y Preguntas”, agarran y ponen que se acuerda lo que ha dicho un propietario.
¿Constituye esa decisión “un acuerdo de la Junta”?
domingo, 21 de septiembre de 2008
Conulta "Cese Administrador"
Eva Maria Garcia ha remitido la siguiente consulta:
El tema tiene que ver con el cese de administrador.
Cuando entre de presidenta le pedí todos los contratos de las empresas contratadas incluido el suyo. Me trajo todos menos el suyo, del que se niega a darme una copia; ya que le comentamos que queríamos que los vecinos decidieran su continuidad y no dijo que se había pasado la fecha y no le habíamos escrito, el contrato esta firmado supuestamente el 1 de octubre de 2006. En vez de darme una copia del contrato me trae un original con la firma suya y sello para que me la firme si quiero el presidente que estaba entonces, pero me niega copia del firmado diciendo que esa es suya y no tiene por que darmela.
Decidimos llevar a junta su continuidad por ciertas cosas que hemos visto, y que nos llevaron a pensar que pasaba de la comunidad, lo único que hace es emitir los recibos, ya que en otros aspectos de su trabajo ha mostrado cierta dejadez. Entre lo que hemos detectado se encuentran:
- primero las actas las entrega a los vecinos mes y medio después de la reunión, en alguna ha añadido alguna cosa no hablada en dichas reuniones,
- le solicitamos varios presupuestos y estamos esperando (hablo de abril de 2008),
- contratamos un perito para ver desperfectos de contrucción y reclamar a la constructora y resulta que no se firmó contrato, y la factura estoy por verla
- le he solicitado varios comunicados a vecinos por cosas acordadas en junta de junio y estoy esperando,
- Le llevó un vecino presupuesto de antena parabólica para presentar en junta y como no sé entero la retuvo desde el mes de noviembre y al final deciden él y el presidente firmarle en el mes de marzo, a una semana de cambio de junta de gobierno. Por lo tanto hay presupuesto y factura.
- A parte de consultas legales sobre obras realizadas por algún vecino a las cuales no ha contestado,
- No hay firmadas ningún acta en el libro de actas de la comunidad desde que este señor se hizo cargo de la administración.
- a parte no tiene nombramiento formal en junta de propietarios, y directamente aparece en su primer acta como Administrador-Secretario, cuando no se le ha nombrado como secretario, es más me ofrecí yo para ese cargo y me dijo que no podía que entraba dentro de sus funciones.
- Y lo último lo de su contrato que se esta reclamando desde Mayo de este año.
Bién según él hay contrato firmado el 1 de octubre pero no me quiere dar copia. A parte en la junta donde se decidió contratarle como no se pudo terminar nadie quiso redactar el acta y por lo tanto no existe, en la siguiente reunión directamente se puso como administrador sin haber nombramiento ni nada.
No sé si podemos hacer algo, la verdad que incluso ha intentado separarnos al Vicepresidente y a mi, comentandome cosas personales del vicepresidente que nada tienen que ver con la comunidad. A parte de tratarme en ciertos momentos de mentirosa, de ahí que creo insoportable tener que aguantarle un año más, si en cierto modo tiene el contrato, que como digo no me quiere dar copia del mismo.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
En porticolegal hoy aparece una respuesta parcial (josealonso), con la que estoy de acuerdo, que pongo aquí:
1. Es de suponer que usted tendrá copias de actas, por lo menos del acta en la que le nombran presidente.
2. En las actas debe figurar la relación de propietarios asistentes con sus pisos, locales y cuotas.
3. De todas las maneras, coja, haga una convocatoria extraordinaria, y se la manda a los que conoce la dirección, y al resto se lo mete en el buzón de la vivienda, en un sobre que ponga “Propietario de la vivienda ...” Si conoce el nombre, pero sabe que no vive ahí, no le importe, pone el nombre. Lo más seguro será que no haya designado otro domicilio a efecto de notificaciones.
4. No le comunique nada al administrador.
5. Como primer punto del día, ponga “Cese del Administrador como Secretario y sustitución por el Presidente, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal”.
6. Y ésto si en la última acta pone que se nombra Secretario al Administrador, porque si no lo pone, que es lo normal, el Secretario es Usted.
7. Y a continuación ponga lo que le interese. Y olvídese de lo de los morosos, en este caso no le importa. Y el Administrador no está legitimado para impugnar ya que no es miembro de la Junta de Propietarios, que son los que están legitimados para impugnar los acuerdos.
8. Y después de la Junta, redacta el Acta con todas las solemnidades de la LPH y se la remite por Burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido al Administrador, reclamándole toda la documentación de la Comunidad.
9. El siguiente paso es prescindir del administrador, y llevarlo usted mismo o un amigo de la comunidad, que es una chorrada.
-------------------------------------
Añada en el Orden del Día: retirada de poder de firma del Administador y sustitución por la del Presidente y Vicepresidente.
Con dos copias del Acta, va al Banco y se la entregan al Director, y que les firme el duplicado, advirtiendole que, aparte de retirar los fondos de la comunidad y llevar las operaciones a la ompetencia, emprenderían las correspondientes acciones legales.
Si logra hacer ésto, y no se arreda ante las amenazas del interfecto, que las hará pues le va el chollo en ello, la comienza el verdadero trabajo: Lograr que le entregue la documentación. Como pone más arriba, tendrá que reclamarle FEHACIENTEMENTE la documentación, para lo que tendrá que ponerle, además, un plazo prudencial a partir de la recepción del Burofax (como 7 días). Recuerde que hay 30días para recogerlo. En el Burofax le indican, además, que le ha sido retirada la firma de todo lo relacionado con la Comunidad, por lo que será de su exclusiva responsabilidad lo que haga en nombre de la Comunidad.
En el orden del día puede tratar lo de las obligaciones contraídas sin autorización de la Junta, solicitando su rechazo como voto positivo (¿Rechaza las obligaciones contraídas en nombre de la Comunidad sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios?). Es más fácil en las comunidades conseguir un SI que un NO.
Mantenganos informados.
El tema tiene que ver con el cese de administrador.
Cuando entre de presidenta le pedí todos los contratos de las empresas contratadas incluido el suyo. Me trajo todos menos el suyo, del que se niega a darme una copia; ya que le comentamos que queríamos que los vecinos decidieran su continuidad y no dijo que se había pasado la fecha y no le habíamos escrito, el contrato esta firmado supuestamente el 1 de octubre de 2006. En vez de darme una copia del contrato me trae un original con la firma suya y sello para que me la firme si quiero el presidente que estaba entonces, pero me niega copia del firmado diciendo que esa es suya y no tiene por que darmela.
Decidimos llevar a junta su continuidad por ciertas cosas que hemos visto, y que nos llevaron a pensar que pasaba de la comunidad, lo único que hace es emitir los recibos, ya que en otros aspectos de su trabajo ha mostrado cierta dejadez. Entre lo que hemos detectado se encuentran:
- primero las actas las entrega a los vecinos mes y medio después de la reunión, en alguna ha añadido alguna cosa no hablada en dichas reuniones,
- le solicitamos varios presupuestos y estamos esperando (hablo de abril de 2008),
- contratamos un perito para ver desperfectos de contrucción y reclamar a la constructora y resulta que no se firmó contrato, y la factura estoy por verla
- le he solicitado varios comunicados a vecinos por cosas acordadas en junta de junio y estoy esperando,
- Le llevó un vecino presupuesto de antena parabólica para presentar en junta y como no sé entero la retuvo desde el mes de noviembre y al final deciden él y el presidente firmarle en el mes de marzo, a una semana de cambio de junta de gobierno. Por lo tanto hay presupuesto y factura.
- A parte de consultas legales sobre obras realizadas por algún vecino a las cuales no ha contestado,
- No hay firmadas ningún acta en el libro de actas de la comunidad desde que este señor se hizo cargo de la administración.
- a parte no tiene nombramiento formal en junta de propietarios, y directamente aparece en su primer acta como Administrador-Secretario, cuando no se le ha nombrado como secretario, es más me ofrecí yo para ese cargo y me dijo que no podía que entraba dentro de sus funciones.
- Y lo último lo de su contrato que se esta reclamando desde Mayo de este año.
Bién según él hay contrato firmado el 1 de octubre pero no me quiere dar copia. A parte en la junta donde se decidió contratarle como no se pudo terminar nadie quiso redactar el acta y por lo tanto no existe, en la siguiente reunión directamente se puso como administrador sin haber nombramiento ni nada.
No sé si podemos hacer algo, la verdad que incluso ha intentado separarnos al Vicepresidente y a mi, comentandome cosas personales del vicepresidente que nada tienen que ver con la comunidad. A parte de tratarme en ciertos momentos de mentirosa, de ahí que creo insoportable tener que aguantarle un año más, si en cierto modo tiene el contrato, que como digo no me quiere dar copia del mismo.
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En porticolegal hoy aparece una respuesta parcial (josealonso), con la que estoy de acuerdo, que pongo aquí:
1. Es de suponer que usted tendrá copias de actas, por lo menos del acta en la que le nombran presidente.
2. En las actas debe figurar la relación de propietarios asistentes con sus pisos, locales y cuotas.
3. De todas las maneras, coja, haga una convocatoria extraordinaria, y se la manda a los que conoce la dirección, y al resto se lo mete en el buzón de la vivienda, en un sobre que ponga “Propietario de la vivienda ...” Si conoce el nombre, pero sabe que no vive ahí, no le importe, pone el nombre. Lo más seguro será que no haya designado otro domicilio a efecto de notificaciones.
4. No le comunique nada al administrador.
5. Como primer punto del día, ponga “Cese del Administrador como Secretario y sustitución por el Presidente, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal”.
6. Y ésto si en la última acta pone que se nombra Secretario al Administrador, porque si no lo pone, que es lo normal, el Secretario es Usted.
7. Y a continuación ponga lo que le interese. Y olvídese de lo de los morosos, en este caso no le importa. Y el Administrador no está legitimado para impugnar ya que no es miembro de la Junta de Propietarios, que son los que están legitimados para impugnar los acuerdos.
8. Y después de la Junta, redacta el Acta con todas las solemnidades de la LPH y se la remite por Burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido al Administrador, reclamándole toda la documentación de la Comunidad.
9. El siguiente paso es prescindir del administrador, y llevarlo usted mismo o un amigo de la comunidad, que es una chorrada.
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Añada en el Orden del Día: retirada de poder de firma del Administador y sustitución por la del Presidente y Vicepresidente.
Con dos copias del Acta, va al Banco y se la entregan al Director, y que les firme el duplicado, advirtiendole que, aparte de retirar los fondos de la comunidad y llevar las operaciones a la ompetencia, emprenderían las correspondientes acciones legales.
Si logra hacer ésto, y no se arreda ante las amenazas del interfecto, que las hará pues le va el chollo en ello, la comienza el verdadero trabajo: Lograr que le entregue la documentación. Como pone más arriba, tendrá que reclamarle FEHACIENTEMENTE la documentación, para lo que tendrá que ponerle, además, un plazo prudencial a partir de la recepción del Burofax (como 7 días). Recuerde que hay 30días para recogerlo. En el Burofax le indican, además, que le ha sido retirada la firma de todo lo relacionado con la Comunidad, por lo que será de su exclusiva responsabilidad lo que haga en nombre de la Comunidad.
En el orden del día puede tratar lo de las obligaciones contraídas sin autorización de la Junta, solicitando su rechazo como voto positivo (¿Rechaza las obligaciones contraídas en nombre de la Comunidad sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios?). Es más fácil en las comunidades conseguir un SI que un NO.
Mantenganos informados.
sábado, 30 de agosto de 2008
GASTO NO PRESUPUESTADO PREVIAMENTE
Mª Lidia nos ha enviado lo siguiente.
Hola amigo, te agradeceria me orientaras para una duda. Verás, en principio de setiembre de 2007, se hizo una junta de propietarios pero a mi no me convocaram y al parecer a muchos tampoco, somos 84 vecinos y solo estaban 22. En el acta decia que habian acordado contratar un vigilante profesional para la comunidad para los meses de julio/agosto2008, que custaria 15000euros, yo me asuste cuando leeí eso, hize una carta e adjunte un presupuesto de una empresa por 8000euros. No me contestaram(nadie , ni presidente ni administrador) volvi a enviar otra carta con acuse de recibo en febrero 2008 y nada. El vigilante fue contratado e ahora dia 31 tenemos una junta , desta vez si fui notificada. Mi duda és : és legal esa contratacion, soy obligada a pagar esa derrama? Muchas gracias, Maria.
RESPUESTA
Hola amigo, te agradeceria me orientaras para una duda. Verás, en principio de setiembre de 2007, se hizo una junta de propietarios pero a mi no me convocaram y al parecer a muchos tampoco, somos 84 vecinos y solo estaban 22. En el acta decia que habian acordado contratar un vigilante profesional para la comunidad para los meses de julio/agosto2008, que custaria 15000euros, yo me asuste cuando leeí eso, hize una carta e adjunte un presupuesto de una empresa por 8000euros. No me contestaram(nadie , ni presidente ni administrador) volvi a enviar otra carta con acuse de recibo en febrero 2008 y nada. El vigilante fue contratado e ahora dia 31 tenemos una junta , desta vez si fui notificada. Mi duda és : és legal esa contratacion, soy obligada a pagar esa derrama? Muchas gracias, Maria.
RESPUESTA
Lo primero, veamos que nos dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los gastos.
Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 14:
Corresponde a la Junta de propietarios:
b) Aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informado de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
2. La LPH en su artículo 20 establece:
Corresponde al Administrador:
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas urgentes, dando inmediatamente cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a la comunidad.
Es decir, la decisión sobre cualquier obra o reparación en la casa, sea de la índole que sea, corresponde a los propietarios reunidos en Junta. La única excepción es en el caso urgencia, donde solo se autoriza al Administrador a tomar las medidas tendentes a evitar males mayores, pero no a llevar a cabo la reparación en sí. Otra cosa es que esa medida urgente consista en la propia reparación por motivos económicos. Pero la aprobación del presupuesto previo y de quien hace la reparación es competencia exclusiva de la Junta de propietarios.
Claro, que el problema que nos plantea Lidia es sobre la convocatoria de la Junta de propietarios, pero he preferido empezar por dejar claro que la competencia sobre el asunto le corresponde a la Junta.
Veamos lo que dice la LPH sobre la Junta:
La exposición de motivos de la LPH es muy clara al respecto:
“La Junta, compuesta por todos los titulares, tiene los cometidos de un órgano rector colectivo”
Es decir, que si no se convoca a todos los titulares de las viviendas y locales que componen la Comunidad, entonces la Junta no se ha reunido, o como se suele decir leguleyamente: No se ha reunido de manera válida, por no haber sido válida la convocatoria, convocatoria que ha de extenderse a todos los propietarios y no solo a una parte de ellos, ya que entonces lo que tendremos será una reunión de amiguetes.
Pero el problema es demostrar que no hubo Junta, cosa difícil ante un tribunal español.
Veamos los errores que considero cometió usted:
1º “hize una carta e adjunte un presupuesto de una empresa por 8000euros. No me contestaram(nadie , ni presidente ni administrador)”
El primer mandamiento es no remitir cartas, que no prueban nada, se remite Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Y es lógico, como no había mandado nada, ¿para que contestarla?
2º “volvi a enviar otra carta con acuse de recibo en febrero 2008 y nada”
Usted no mandó una carta, usted mandó un sobre. Para que un sobre certificado surta efecto, debe ser mandado por un Notario, que da fe del contenido, que es la carta.
La elección entre Burofax y Notario es un problema de plazos que debemos utilizar según nos interese, dada la diferencia de costes.
¿Qué debería hacer Lidia ahora?.
Puesto que parece que la mayoría de los propietarios no han sido convocados, debe organizarse y, como se suele decir, armársela a los interfectos en la Junta, es decir, mover al resto, empezando por no aprobar el desembolso efectuado no cualquier propuesta referente al mismo y que signifique consolidación de deuda para la comunidad.
De todas las maneras, la queda la vía judicial, pero la experiencia es que si en Junta se aprueba, lo que desgraciadamente suele ocurrir, SS se salta el Código Civil, que es muy claro al respecto.
Y es que no tenemos remedio y aceptamos cualquier cosa.
viernes, 29 de agosto de 2008
Sobre como prescindir del administrador
No existe una regla fija, ya que las situaciones que s epueden presentar, y se presentan, son muy diversas. La respuesta está en la propia ley, pero siempre hay que tener en cuenta a los mamporreros que existen en toda comunidad. Lo mejor es que me expongais el caso concreto con el máximo de información.
jueves, 28 de agosto de 2008
Como cesar al administrador
Este tema os lo contestaré de manera privada, ya que no quiero que esos se enteren. Sois varios los que habeis consultado el tema en distintos foros.
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