lunes, 30 de julio de 2012
VUELVO AL TRABAJO
Retomo el BLOG del que he estado ausente durante los cuatro últimos años por una serie de problemas.
Lo primero que tengo que hacer es presentar mis disculpas y pedir perdón a los que me han escrito y no han recibido contestación.
Iré contestando a los que no han perdido la fe.
miércoles, 3 de diciembre de 2008
Santiago Hernández . Ventana
Santiago Hernández
26-nov
Los bungalows en los que vivimos, 66, están fabricados sobre unos locales, que cuando se construyó el complejo, el constructor los quería aprovechar para alquilarlos como apartamentos estudio. A esto se opuso en su día la Comunidad de Propietarios y según consta en el libro de actas vino una comisión de urbanismo del ayuntamiento y a pesar de que esos locales o semisotános estaban tabicados y con baño construído, declararon que esos locales no eran habitables ni vivideros ni tenían la condición de tal. Resulta que cuando se construyó el complejo algunos de esos locales (semisotanos)sí estaban dados de alta en el ayuntamiento, dado que en la actualidad, como es mi caso pago dos recibos de contribución al ayuntamiento. Uno por el bungalow y otro por el semisotáno o local. Pués bien al constructor se le obligó a tapiar las entradas de esos semisotános, que daban al pasillo y jardines de zonas comunes. Como les decía cuando compré mi bungalows hace cinco años a otro propietario, éste tenía acceso por el interior por medio de una escalera a ese semisotáno y en el mismo tengo los dormitorios del matrimonio y mis niños. Mi hija es asmática y por lo tanto la habitación donde duerme necesita ventilación. He pedido permiso para abrir una ventana en la pared que en su día se levantó pero algunos de los propietarios se oponen, alegando que si yo lo hago otros también otros lo querrán hacer y que de esa forma el complejo se masificaría, además de que eso sería una alteración de elementos comunes. Yo les he dicho que si es necesario pagaría más de comunidad en base a que mi coeficiente sería mayor, y ni así. A la niña no la puedo cambiar el dormitorio a la planta alta dado que aquí en el sur de Canarias los veranos son muy calurosos y entra toda la tierra del Sahara, con lo cual la niña se me afixiaría. Mi pregunta es: Si en el título constitutivo de la propiedad, no constan esas paredes que tapan la entrada a los locales ¿puedo realizar la obra de la ventana, sin que ello signifique modificar los elementos comunes? En el ayuntamiento he preguntado y me dicen que sí puedo abrila pero que necesitan la firma del Presidente y éste no me la quiere dar.
Ah! se me olvidaba, dos de los locales sí tienen entrada por medio de una puerta que da al jardín de zonas comunes, uno es una lencería y otro lo tiene el servicio técnico para meter las herramientas y demás trastos de la comunidad.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Mal problema, ya que tenemos cúmulo de ilegalidades. Lo primero que tiene que hacer es enterarse de la situación legal de la lencería y de la otra puerta.
a) Vaya al Ayuntamiento y pida copia del expediente por el que, finalmente, se ordena el cierre de la planta semisótano, así como de la ordenanza municipal de urbanismo.
b) Vaya al Registro Mercantil y pida certificación de la Obra Nueva y Estatutos de la Comunidad. En ella aparecerán los locales existentes. Si la información no le basta, pida certificación del local de lencería y del que tiene la puerta de acceso de los servicios técnicos.
c) Pida al Secretario de la Comunidad que le de copia de TODAS las actas de las juntas celebradas.
Lo que no me cuadra es la respuesta del Ayuntamiento a su solicitud: “la firma del Presidente”. Mire, cuando el Ayuntamiento le concede una licencia de obras (menores en este caso), le pone un parrafito que dice, poco más o menos,
“esta licencia se concede sin perjuicio de otros permisos necesarios”
es decir, que el Ayuntamiento no entra en los problemas internos de la Comunidad, o los que usted pueda tener con otra administración. Ósea, al igual que el tener concedida la licencia municipal no es título habilitante para prescindir del de la Comunidad, el Ayuntamiento no entra en si usted tiene ese permiso. El Ayuntamiento no vigila más que la legalidad que le compete. Otra cosa es que la Ordenanza lo exija, por eso le he puesto que la consiga, pero me extrañaría muchísimo.
Si el Ayuntamiento ha autorizado la apertura del local comercial, habrá que ver ese expediente. Y relacionarlo con lo que figure al respecto en las actas.
Y lo mismo para la otra puerta.
A lo que voy es a que usted pueda alegar, en su momento, “discriminación en el trato”, ya sea por la Comunidad, ya sea por el Ayuntamiento o por ambos. Porque si se cierra todo, esa puerta de la comunidad también.
Conociendo como funciona este país, mi opinión es que coja y reúna la documentación que le he dicho para estar preparado, hacer la ventana y ya está. Y si se la quieren hacer quitar, entonces tendrá que ir a lo contencioso, si es el Ayuntamiento, cosa que me extrañaría ya que se conformarán con cobrarle las tasas correspondientes más una sanción, o ir a lo civil, si “la comunidad” le demanda. Y, aparte de los años que dura eso, seguro que va a contar con el apoyo de otros propietarios en su situación.
Y usted niegue siempre que ese local está habitado, diga que lo utiliza como trastero y juego de los niños.
Lo que me extraña es la situación de los locales que sean propiedad de la constructora, porque ¿que mantenimiento y limpieza tienen?. Ahí me temo que existe un problema sanitario.
26-nov
Los bungalows en los que vivimos, 66, están fabricados sobre unos locales, que cuando se construyó el complejo, el constructor los quería aprovechar para alquilarlos como apartamentos estudio. A esto se opuso en su día la Comunidad de Propietarios y según consta en el libro de actas vino una comisión de urbanismo del ayuntamiento y a pesar de que esos locales o semisotános estaban tabicados y con baño construído, declararon que esos locales no eran habitables ni vivideros ni tenían la condición de tal. Resulta que cuando se construyó el complejo algunos de esos locales (semisotanos)sí estaban dados de alta en el ayuntamiento, dado que en la actualidad, como es mi caso pago dos recibos de contribución al ayuntamiento. Uno por el bungalow y otro por el semisotáno o local. Pués bien al constructor se le obligó a tapiar las entradas de esos semisotános, que daban al pasillo y jardines de zonas comunes. Como les decía cuando compré mi bungalows hace cinco años a otro propietario, éste tenía acceso por el interior por medio de una escalera a ese semisotáno y en el mismo tengo los dormitorios del matrimonio y mis niños. Mi hija es asmática y por lo tanto la habitación donde duerme necesita ventilación. He pedido permiso para abrir una ventana en la pared que en su día se levantó pero algunos de los propietarios se oponen, alegando que si yo lo hago otros también otros lo querrán hacer y que de esa forma el complejo se masificaría, además de que eso sería una alteración de elementos comunes. Yo les he dicho que si es necesario pagaría más de comunidad en base a que mi coeficiente sería mayor, y ni así. A la niña no la puedo cambiar el dormitorio a la planta alta dado que aquí en el sur de Canarias los veranos son muy calurosos y entra toda la tierra del Sahara, con lo cual la niña se me afixiaría. Mi pregunta es: Si en el título constitutivo de la propiedad, no constan esas paredes que tapan la entrada a los locales ¿puedo realizar la obra de la ventana, sin que ello signifique modificar los elementos comunes? En el ayuntamiento he preguntado y me dicen que sí puedo abrila pero que necesitan la firma del Presidente y éste no me la quiere dar.
Ah! se me olvidaba, dos de los locales sí tienen entrada por medio de una puerta que da al jardín de zonas comunes, uno es una lencería y otro lo tiene el servicio técnico para meter las herramientas y demás trastos de la comunidad.
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Mal problema, ya que tenemos cúmulo de ilegalidades. Lo primero que tiene que hacer es enterarse de la situación legal de la lencería y de la otra puerta.
a) Vaya al Ayuntamiento y pida copia del expediente por el que, finalmente, se ordena el cierre de la planta semisótano, así como de la ordenanza municipal de urbanismo.
b) Vaya al Registro Mercantil y pida certificación de la Obra Nueva y Estatutos de la Comunidad. En ella aparecerán los locales existentes. Si la información no le basta, pida certificación del local de lencería y del que tiene la puerta de acceso de los servicios técnicos.
c) Pida al Secretario de la Comunidad que le de copia de TODAS las actas de las juntas celebradas.
Lo que no me cuadra es la respuesta del Ayuntamiento a su solicitud: “la firma del Presidente”. Mire, cuando el Ayuntamiento le concede una licencia de obras (menores en este caso), le pone un parrafito que dice, poco más o menos,
“esta licencia se concede sin perjuicio de otros permisos necesarios”
es decir, que el Ayuntamiento no entra en los problemas internos de la Comunidad, o los que usted pueda tener con otra administración. Ósea, al igual que el tener concedida la licencia municipal no es título habilitante para prescindir del de la Comunidad, el Ayuntamiento no entra en si usted tiene ese permiso. El Ayuntamiento no vigila más que la legalidad que le compete. Otra cosa es que la Ordenanza lo exija, por eso le he puesto que la consiga, pero me extrañaría muchísimo.
Si el Ayuntamiento ha autorizado la apertura del local comercial, habrá que ver ese expediente. Y relacionarlo con lo que figure al respecto en las actas.
Y lo mismo para la otra puerta.
A lo que voy es a que usted pueda alegar, en su momento, “discriminación en el trato”, ya sea por la Comunidad, ya sea por el Ayuntamiento o por ambos. Porque si se cierra todo, esa puerta de la comunidad también.
Conociendo como funciona este país, mi opinión es que coja y reúna la documentación que le he dicho para estar preparado, hacer la ventana y ya está. Y si se la quieren hacer quitar, entonces tendrá que ir a lo contencioso, si es el Ayuntamiento, cosa que me extrañaría ya que se conformarán con cobrarle las tasas correspondientes más una sanción, o ir a lo civil, si “la comunidad” le demanda. Y, aparte de los años que dura eso, seguro que va a contar con el apoyo de otros propietarios en su situación.
Y usted niegue siempre que ese local está habitado, diga que lo utiliza como trastero y juego de los niños.
Lo que me extraña es la situación de los locales que sean propiedad de la constructora, porque ¿que mantenimiento y limpieza tienen?. Ahí me temo que existe un problema sanitario.
Santiago Hernández. Apartamentos gestionados por tercero
Santiago Hernández
19-nov
La secretaria y el tesorero hemos encontrado muchas anomalías en la gestión de la Comunidad, en donde se han mezclado gastos de la Comunidad con gastos de la empresa explotadora, dado que el gestor que maneja las cuentas de comunidad y explotación es la misma, siendo éste un propietarios que además tiene cedida su propiedad a la empresa explotadora. Hace unos días le trasladamos al Presidente de la Comunidad todas la irregularidades que habíamos encontrado y que afectaban de modo perjudicial a la Comunidad de propietarios (desde la actual ilegalidad de la explotadora por no cumplirse el principio de Unidad de Explotación, hasta que la comunidad en general (explotadores y no explotadores) estaban soportando los gastos del personal de la explotadora),exponiéndole que era necesario realizar una Junta Extraordinaria con todos los propietarios para exponerles como estaba la situación, ya que la mayoría la desconocen.
Dado que el Presidente que compró su propiedad hace una año, mas o menos, también ha cedido su apartamento a la empresa explotadora, nos está poniendo “pegas” para realizar esta Junta y aunque nos reunimos la Junta Rectora y por mayoría se decidió hacerla, aún así el presidente se niega a firmar la carta de la convocatoria, comunicando además que él no asistiría y por lo tanto no se podría celebrar.
¿Qué pasos tenemos que dar para convocar la Junta extraordinaria, después de recoger un 25 % de las firmas de propietarios?
¿Podemos con la firma del 25 % , bien la Secretaria o el Tesorero convocar a los demás propietarios aunque el Presidente no asista?
¿si celebramos la Junta Extraordinaria y el Presidente no viene nos pueden impugnar los acuerdos de esa Junta?
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
El caso es complicado ya que puede que lleguen a obtener mejores resultados por una vía diferente a la de la LPH.
Teniendo en cuenta que son ustedes Secretario y Tesorero, tienen un gran poder. Lo primero, el secretario es el que tiene que tener en su poder TODA la documentación de la Comunidad. La LPH no recoge el cargo de tesorero, por lo que no se si podrá NO REFRENDAR los pagos que haga el “gestor”.
¿Qué pasos tenemos que dar para convocar la Junta extraordinaria, después de recoger un 25 % de las firmas de propietarios?
Remitirle al Presidente, mediante Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, el escrito, con las firmas, en el que debe figurar lo que solicitan (procuren ser concisos y en puntos separados).. Pongan una fecha (recuerde que el Presidente tiene treinta días para recoger el escrito. Otra forma, más costosa, es hacerle lo mismo mediante un requerimiento notarial (seguramente tendrán que ir todos a firmar al Notario), pero es la más efectiva y, además, le “acojonará”. La rapidez es aconsejable para impedir que la “gestora” solicite firmas con la cesión de representación.
¿Podemos con la firma del 25 % , bien la Secretaria o el Tesorero convocar a los demás propietarios aunque el Presidente no asista?
Si el presidente no hace la convocatoria solicitada, entonces la pueden hacer los promotores de la misma.
¿si celebramos la Junta Extraordinaria y el Presidente no viene nos pueden impugnar los acuerdos de esa Junta?
No es necesaria la presencia del Presidente. Y usted como secretario es quien hace el Acta, y que s ela firmen los asistentes.
El problema que veo es que van a tener en contra a los propietarios que ceden la explotación de su apartamento, con lo que sus gastos bajan respecto a los que tendrían que tener.
preparense para ir a juicio.
Y vayan estudiando el presentar una denuncia por posible “apropiación indebida” de las cantidades que aplican a gastos generales y que son particulares de los apartamentos gestionados. En la denuncia de los hechos tendrán que meter al presidente y al titular d ela gestora como posibles responsables
19-nov
La secretaria y el tesorero hemos encontrado muchas anomalías en la gestión de la Comunidad, en donde se han mezclado gastos de la Comunidad con gastos de la empresa explotadora, dado que el gestor que maneja las cuentas de comunidad y explotación es la misma, siendo éste un propietarios que además tiene cedida su propiedad a la empresa explotadora. Hace unos días le trasladamos al Presidente de la Comunidad todas la irregularidades que habíamos encontrado y que afectaban de modo perjudicial a la Comunidad de propietarios (desde la actual ilegalidad de la explotadora por no cumplirse el principio de Unidad de Explotación, hasta que la comunidad en general (explotadores y no explotadores) estaban soportando los gastos del personal de la explotadora),exponiéndole que era necesario realizar una Junta Extraordinaria con todos los propietarios para exponerles como estaba la situación, ya que la mayoría la desconocen.
Dado que el Presidente que compró su propiedad hace una año, mas o menos, también ha cedido su apartamento a la empresa explotadora, nos está poniendo “pegas” para realizar esta Junta y aunque nos reunimos la Junta Rectora y por mayoría se decidió hacerla, aún así el presidente se niega a firmar la carta de la convocatoria, comunicando además que él no asistiría y por lo tanto no se podría celebrar.
¿Qué pasos tenemos que dar para convocar la Junta extraordinaria, después de recoger un 25 % de las firmas de propietarios?
¿Podemos con la firma del 25 % , bien la Secretaria o el Tesorero convocar a los demás propietarios aunque el Presidente no asista?
¿si celebramos la Junta Extraordinaria y el Presidente no viene nos pueden impugnar los acuerdos de esa Junta?
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El caso es complicado ya que puede que lleguen a obtener mejores resultados por una vía diferente a la de la LPH.
Teniendo en cuenta que son ustedes Secretario y Tesorero, tienen un gran poder. Lo primero, el secretario es el que tiene que tener en su poder TODA la documentación de la Comunidad. La LPH no recoge el cargo de tesorero, por lo que no se si podrá NO REFRENDAR los pagos que haga el “gestor”.
¿Qué pasos tenemos que dar para convocar la Junta extraordinaria, después de recoger un 25 % de las firmas de propietarios?
Remitirle al Presidente, mediante Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, el escrito, con las firmas, en el que debe figurar lo que solicitan (procuren ser concisos y en puntos separados).. Pongan una fecha (recuerde que el Presidente tiene treinta días para recoger el escrito. Otra forma, más costosa, es hacerle lo mismo mediante un requerimiento notarial (seguramente tendrán que ir todos a firmar al Notario), pero es la más efectiva y, además, le “acojonará”. La rapidez es aconsejable para impedir que la “gestora” solicite firmas con la cesión de representación.
¿Podemos con la firma del 25 % , bien la Secretaria o el Tesorero convocar a los demás propietarios aunque el Presidente no asista?
Si el presidente no hace la convocatoria solicitada, entonces la pueden hacer los promotores de la misma.
¿si celebramos la Junta Extraordinaria y el Presidente no viene nos pueden impugnar los acuerdos de esa Junta?
No es necesaria la presencia del Presidente. Y usted como secretario es quien hace el Acta, y que s ela firmen los asistentes.
El problema que veo es que van a tener en contra a los propietarios que ceden la explotación de su apartamento, con lo que sus gastos bajan respecto a los que tendrían que tener.
preparense para ir a juicio.
Y vayan estudiando el presentar una denuncia por posible “apropiación indebida” de las cantidades que aplican a gastos generales y que son particulares de los apartamentos gestionados. En la denuncia de los hechos tendrán que meter al presidente y al titular d ela gestora como posibles responsables
jueves, 13 de noviembre de 2008
Cesar al administrador
Pepe y mapy34 han consultado sobre como cesar al administrador.
Ya han sido contestados personalmente y espero que les vaya bien en esa aventura, pues esos se agarran como lapas.
Suerte
Ya han sido contestados personalmente y espero que les vaya bien en esa aventura, pues esos se agarran como lapas.
Suerte
miércoles, 8 de octubre de 2008
CONSULTA DE LUIS LALANZA. Como luchar contra la inmobiliaria mayoritaria
Luis Lalanza
a usuario
Más opciones
20-sep
Buenas tardes. Me dirijo a usted para ver si puede solucionarme una duda, y es la siguiente:
El edificio en el que soy propietario de una vivienda, se compone de 19 viviendas y 2 locales, todas las viviendas menos 6 pertenecen a una sociedad inmobiliaria, asi como los locales. Las cuotas de participación de los 6 propietarios suman el 26%, siendo el 74% restante de la inmobiliaria, mi duda es la siguiente ¿podemos los 6 propietarios influir de alguna manera en las votaciones de la Junta con estos datos? Atte. Sunday
------------------------------------------------------------------------------------------------
RESPUESTA:
De acuerdo con el artículo 17 hay que hacer un computo doble:
a) Propietarios a favor
b) Cuotas de participación de los propietarios a favor.
La aprobación de un acuerdo requiere la doble mayoría de manera simultánea, sin entrar en que se considera mayoría, ya que la LPH exige porcentajes según el tipo de acuerdos.
En su caso, tenemos que hay 7 propietarios:
Propietario inmobiliaria. Cuenta como uno solo con el 74% de cuota de participación.
Resto de copropietarios individuales: 6 propietarios con el 26% restante.
Suponiendo que asistan todos a la Junta, hacen falta cuatro votos a favor de cualquier propuesta, teniendo que ser OBLIGATORIAMENTE uno de ellos el de la inmobiliaria, ya que en otro caso no se conseguiría la doble mayoría para aprobar el acuerdo.
Cuando no asistan todos a la Junta, pero si asiste la inmobiliaria, hay que distinguir entre primera convocatoria (asiste más del 50% de los propietarios y de las cuotas de participación), lo que requeriría la presencia de la inmobiliaria y de tres propietarios más a la hora de comenzar, y en segunda convocatoria, que pueden asistir len cualquier número.
En este último caso, si solo acude la inmobiliaria, puede aprobar lo que quiera, siempre que esté en el Orden del Día. Si acude por lo menos uno de los propietarios individuales, basta conque vote en contra de lo que vote la inmobiliaria para que no se pueda tomar el acuerdo.
De acuerdo con la LPH, si se enfrentan a la inmobiliaria, tendrán que acudir a lo establecido en el 17.3º, es decir, acudir al juez para que resuelva en equidad.
PROBLEMAS:
1. Es de suponer que tienen Administrador Profesional y que se lo metió la inmobiliaria.
2. Es de suponer que el Administrador trabaja para la inmobiliaria en contra del resto de los propietarios.
3. Es de suponer que el Presidente es el representante de la inmobiliaria.
SOLUCIÓN;
Supuesto que lo anterior es correcto, lo que tienen que hacer es dar un golpe de mano y hacerse con la comunidad, prescindiendo en primer lugar del administrador y nombrandose ustedes uno Presidente, otro Vicepresidente y, si quieren pues los cargos son acumulables en cualquiera de los anteriores, Secretario y Administrador, pero creo que les conviene tenerlos separados. En todo caso, acumule Presidente y Secretario.
Para ello pueden hacer lo siguiente:
Tres de ustedes remiten al Presidente un Burofax en el que le solicitan la convocatoria de una Junta Extraordinaria antes de .... (ponga un plazo prudencial, como 10 días) con el siguiente Orden del Día:
a) Destitución de Presidente y Administrador.
b) Elección de nuevos cargos
- Presidente
- Vicepresidente
- Secretario
- Administrador
Si en ese plazo no se produce la convocatoria de la Junta, ustedes cogen y convocan la Junta Extraordinaria, poniendo en la convocatoria que lo hacen ustedes por no haberlo hecho el Presidente, firman la convocatoria tres de ustedes. EL plazo puede ser para es emismo día. Procuren elegir un día que sea malo para el representante de la inmobiliaria. Incluso, si el plazo vence un viernes, ponen la junta para el sábado o el domingo, con lo que evitan que les aparezca la competencia.
En la Junta, procuren estar los seis, votan al primer punto que SI.
Al segundo punto, presentan ustedes una candidatura completa y la votan.
Ya se que al no tener el 50% de la propiedad les falta el porcentaje de cuotas, pero ni caso. Ustedes empiezan a funcionar como Órganos Unipersonales de la Comunidad y que sea la inmobiliaria quién vaya a juicio, si quiere. y se atreve, pues le va a tocar ir “contra la Comunidad”.
Lo primero es redactar el Acta de la Junta, con toda rapidez. En ella ponen el Orden del Día. a continuación los asistentes, pero sin poner cuotas de propiedad.
A continuación ponen los resultados de cada votación, y el Secretario y el Presidente la firman y la envían, esta vez por correo certificado.
El Presidente, coge y remite al Administrador un Burofax en el que le comunica:
a) su cese, y
b) que debe entregar toda la documentación de la Comunidad que obre en su poder antes de ... .
A continuación va al Banco con una copia del Acta, certificada por el Secretario y un escrito por el que a partir de ese momento el Administrador y cualquier otra persona ha dejado de estar autorizada para disponer de fondos de la cuenta corriente de la comunidad. Tiene que poner quienes son los autorizados a partir de ese momento, normalmente a los que hayan elegido Presidente y Administrador. LES TIENE QUE FIRMAR UNA COPIA. Si les ponen pegas, cogen y se lo remiten por Burofax. Pero cogen y se van a otro Banco y abren una nueva cuenta, ingresando ahí sus cuotas, yendo a continuación, con la certificación del Acta a la electra y al agua, así como a cualquier otro contratista (limpieza), para que los recibos los pasen por la nueva cuenta. Y a partir de ese momento comunican a la dirección regional del anterior banco lo que les ha pasado y el motivo por el que han dejado de trabajar con ellos.
Más opciones
20-sep
Buenas tardes. Me dirijo a usted para ver si puede solucionarme una duda, y es la siguiente:
El edificio en el que soy propietario de una vivienda, se compone de 19 viviendas y 2 locales, todas las viviendas menos 6 pertenecen a una sociedad inmobiliaria, asi como los locales. Las cuotas de participación de los 6 propietarios suman el 26%, siendo el 74% restante de la inmobiliaria, mi duda es la siguiente ¿podemos los 6 propietarios influir de alguna manera en las votaciones de la Junta con estos datos? Atte. Sunday
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RESPUESTA:
De acuerdo con el artículo 17 hay que hacer un computo doble:
a) Propietarios a favor
b) Cuotas de participación de los propietarios a favor.
La aprobación de un acuerdo requiere la doble mayoría de manera simultánea, sin entrar en que se considera mayoría, ya que la LPH exige porcentajes según el tipo de acuerdos.
En su caso, tenemos que hay 7 propietarios:
Propietario inmobiliaria. Cuenta como uno solo con el 74% de cuota de participación.
Resto de copropietarios individuales: 6 propietarios con el 26% restante.
Suponiendo que asistan todos a la Junta, hacen falta cuatro votos a favor de cualquier propuesta, teniendo que ser OBLIGATORIAMENTE uno de ellos el de la inmobiliaria, ya que en otro caso no se conseguiría la doble mayoría para aprobar el acuerdo.
Cuando no asistan todos a la Junta, pero si asiste la inmobiliaria, hay que distinguir entre primera convocatoria (asiste más del 50% de los propietarios y de las cuotas de participación), lo que requeriría la presencia de la inmobiliaria y de tres propietarios más a la hora de comenzar, y en segunda convocatoria, que pueden asistir len cualquier número.
En este último caso, si solo acude la inmobiliaria, puede aprobar lo que quiera, siempre que esté en el Orden del Día. Si acude por lo menos uno de los propietarios individuales, basta conque vote en contra de lo que vote la inmobiliaria para que no se pueda tomar el acuerdo.
De acuerdo con la LPH, si se enfrentan a la inmobiliaria, tendrán que acudir a lo establecido en el 17.3º, es decir, acudir al juez para que resuelva en equidad.
PROBLEMAS:
1. Es de suponer que tienen Administrador Profesional y que se lo metió la inmobiliaria.
2. Es de suponer que el Administrador trabaja para la inmobiliaria en contra del resto de los propietarios.
3. Es de suponer que el Presidente es el representante de la inmobiliaria.
SOLUCIÓN;
Supuesto que lo anterior es correcto, lo que tienen que hacer es dar un golpe de mano y hacerse con la comunidad, prescindiendo en primer lugar del administrador y nombrandose ustedes uno Presidente, otro Vicepresidente y, si quieren pues los cargos son acumulables en cualquiera de los anteriores, Secretario y Administrador, pero creo que les conviene tenerlos separados. En todo caso, acumule Presidente y Secretario.
Para ello pueden hacer lo siguiente:
Tres de ustedes remiten al Presidente un Burofax en el que le solicitan la convocatoria de una Junta Extraordinaria antes de .... (ponga un plazo prudencial, como 10 días) con el siguiente Orden del Día:
a) Destitución de Presidente y Administrador.
b) Elección de nuevos cargos
- Presidente
- Vicepresidente
- Secretario
- Administrador
Si en ese plazo no se produce la convocatoria de la Junta, ustedes cogen y convocan la Junta Extraordinaria, poniendo en la convocatoria que lo hacen ustedes por no haberlo hecho el Presidente, firman la convocatoria tres de ustedes. EL plazo puede ser para es emismo día. Procuren elegir un día que sea malo para el representante de la inmobiliaria. Incluso, si el plazo vence un viernes, ponen la junta para el sábado o el domingo, con lo que evitan que les aparezca la competencia.
En la Junta, procuren estar los seis, votan al primer punto que SI.
Al segundo punto, presentan ustedes una candidatura completa y la votan.
Ya se que al no tener el 50% de la propiedad les falta el porcentaje de cuotas, pero ni caso. Ustedes empiezan a funcionar como Órganos Unipersonales de la Comunidad y que sea la inmobiliaria quién vaya a juicio, si quiere. y se atreve, pues le va a tocar ir “contra la Comunidad”.
Lo primero es redactar el Acta de la Junta, con toda rapidez. En ella ponen el Orden del Día. a continuación los asistentes, pero sin poner cuotas de propiedad.
A continuación ponen los resultados de cada votación, y el Secretario y el Presidente la firman y la envían, esta vez por correo certificado.
El Presidente, coge y remite al Administrador un Burofax en el que le comunica:
a) su cese, y
b) que debe entregar toda la documentación de la Comunidad que obre en su poder antes de ... .
A continuación va al Banco con una copia del Acta, certificada por el Secretario y un escrito por el que a partir de ese momento el Administrador y cualquier otra persona ha dejado de estar autorizada para disponer de fondos de la cuenta corriente de la comunidad. Tiene que poner quienes son los autorizados a partir de ese momento, normalmente a los que hayan elegido Presidente y Administrador. LES TIENE QUE FIRMAR UNA COPIA. Si les ponen pegas, cogen y se lo remiten por Burofax. Pero cogen y se van a otro Banco y abren una nueva cuenta, ingresando ahí sus cuotas, yendo a continuación, con la certificación del Acta a la electra y al agua, así como a cualquier otro contratista (limpieza), para que los recibos los pasen por la nueva cuenta. Y a partir de ese momento comunican a la dirección regional del anterior banco lo que les ha pasado y el motivo por el que han dejado de trabajar con ellos.
miércoles, 1 de octubre de 2008
De decisiones de Junta y de Acuerdos de Junta
La LPH (art. 18) dice que se podrán impugnar los acuerdos ante los tribunales.
La pregunta que me surge es
¿Cuándo se puede decir que existe un acuerdo?.
Porque si no es un acuerdo, ¿cómo lo impugno?.
¿Basta que en un Acta de Junta se ponga “se toma el acuerdo de … ”, para que eso sea un acuerdo?.
Por ejemplo, lo típico de las juntas que en “Ruegos y Preguntas”, agarran y ponen que se acuerda lo que ha dicho un propietario.
¿Constituye esa decisión “un acuerdo de la Junta”?
La pregunta que me surge es
¿Cuándo se puede decir que existe un acuerdo?.
Porque si no es un acuerdo, ¿cómo lo impugno?.
¿Basta que en un Acta de Junta se ponga “se toma el acuerdo de … ”, para que eso sea un acuerdo?.
Por ejemplo, lo típico de las juntas que en “Ruegos y Preguntas”, agarran y ponen que se acuerda lo que ha dicho un propietario.
¿Constituye esa decisión “un acuerdo de la Junta”?
domingo, 21 de septiembre de 2008
Conulta "Cese Administrador"
Eva Maria Garcia ha remitido la siguiente consulta:
El tema tiene que ver con el cese de administrador.
Cuando entre de presidenta le pedí todos los contratos de las empresas contratadas incluido el suyo. Me trajo todos menos el suyo, del que se niega a darme una copia; ya que le comentamos que queríamos que los vecinos decidieran su continuidad y no dijo que se había pasado la fecha y no le habíamos escrito, el contrato esta firmado supuestamente el 1 de octubre de 2006. En vez de darme una copia del contrato me trae un original con la firma suya y sello para que me la firme si quiero el presidente que estaba entonces, pero me niega copia del firmado diciendo que esa es suya y no tiene por que darmela.
Decidimos llevar a junta su continuidad por ciertas cosas que hemos visto, y que nos llevaron a pensar que pasaba de la comunidad, lo único que hace es emitir los recibos, ya que en otros aspectos de su trabajo ha mostrado cierta dejadez. Entre lo que hemos detectado se encuentran:
- primero las actas las entrega a los vecinos mes y medio después de la reunión, en alguna ha añadido alguna cosa no hablada en dichas reuniones,
- le solicitamos varios presupuestos y estamos esperando (hablo de abril de 2008),
- contratamos un perito para ver desperfectos de contrucción y reclamar a la constructora y resulta que no se firmó contrato, y la factura estoy por verla
- le he solicitado varios comunicados a vecinos por cosas acordadas en junta de junio y estoy esperando,
- Le llevó un vecino presupuesto de antena parabólica para presentar en junta y como no sé entero la retuvo desde el mes de noviembre y al final deciden él y el presidente firmarle en el mes de marzo, a una semana de cambio de junta de gobierno. Por lo tanto hay presupuesto y factura.
- A parte de consultas legales sobre obras realizadas por algún vecino a las cuales no ha contestado,
- No hay firmadas ningún acta en el libro de actas de la comunidad desde que este señor se hizo cargo de la administración.
- a parte no tiene nombramiento formal en junta de propietarios, y directamente aparece en su primer acta como Administrador-Secretario, cuando no se le ha nombrado como secretario, es más me ofrecí yo para ese cargo y me dijo que no podía que entraba dentro de sus funciones.
- Y lo último lo de su contrato que se esta reclamando desde Mayo de este año.
Bién según él hay contrato firmado el 1 de octubre pero no me quiere dar copia. A parte en la junta donde se decidió contratarle como no se pudo terminar nadie quiso redactar el acta y por lo tanto no existe, en la siguiente reunión directamente se puso como administrador sin haber nombramiento ni nada.
No sé si podemos hacer algo, la verdad que incluso ha intentado separarnos al Vicepresidente y a mi, comentandome cosas personales del vicepresidente que nada tienen que ver con la comunidad. A parte de tratarme en ciertos momentos de mentirosa, de ahí que creo insoportable tener que aguantarle un año más, si en cierto modo tiene el contrato, que como digo no me quiere dar copia del mismo.
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En porticolegal hoy aparece una respuesta parcial (josealonso), con la que estoy de acuerdo, que pongo aquí:
1. Es de suponer que usted tendrá copias de actas, por lo menos del acta en la que le nombran presidente.
2. En las actas debe figurar la relación de propietarios asistentes con sus pisos, locales y cuotas.
3. De todas las maneras, coja, haga una convocatoria extraordinaria, y se la manda a los que conoce la dirección, y al resto se lo mete en el buzón de la vivienda, en un sobre que ponga “Propietario de la vivienda ...” Si conoce el nombre, pero sabe que no vive ahí, no le importe, pone el nombre. Lo más seguro será que no haya designado otro domicilio a efecto de notificaciones.
4. No le comunique nada al administrador.
5. Como primer punto del día, ponga “Cese del Administrador como Secretario y sustitución por el Presidente, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal”.
6. Y ésto si en la última acta pone que se nombra Secretario al Administrador, porque si no lo pone, que es lo normal, el Secretario es Usted.
7. Y a continuación ponga lo que le interese. Y olvídese de lo de los morosos, en este caso no le importa. Y el Administrador no está legitimado para impugnar ya que no es miembro de la Junta de Propietarios, que son los que están legitimados para impugnar los acuerdos.
8. Y después de la Junta, redacta el Acta con todas las solemnidades de la LPH y se la remite por Burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido al Administrador, reclamándole toda la documentación de la Comunidad.
9. El siguiente paso es prescindir del administrador, y llevarlo usted mismo o un amigo de la comunidad, que es una chorrada.
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Añada en el Orden del Día: retirada de poder de firma del Administador y sustitución por la del Presidente y Vicepresidente.
Con dos copias del Acta, va al Banco y se la entregan al Director, y que les firme el duplicado, advirtiendole que, aparte de retirar los fondos de la comunidad y llevar las operaciones a la ompetencia, emprenderían las correspondientes acciones legales.
Si logra hacer ésto, y no se arreda ante las amenazas del interfecto, que las hará pues le va el chollo en ello, la comienza el verdadero trabajo: Lograr que le entregue la documentación. Como pone más arriba, tendrá que reclamarle FEHACIENTEMENTE la documentación, para lo que tendrá que ponerle, además, un plazo prudencial a partir de la recepción del Burofax (como 7 días). Recuerde que hay 30días para recogerlo. En el Burofax le indican, además, que le ha sido retirada la firma de todo lo relacionado con la Comunidad, por lo que será de su exclusiva responsabilidad lo que haga en nombre de la Comunidad.
En el orden del día puede tratar lo de las obligaciones contraídas sin autorización de la Junta, solicitando su rechazo como voto positivo (¿Rechaza las obligaciones contraídas en nombre de la Comunidad sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios?). Es más fácil en las comunidades conseguir un SI que un NO.
Mantenganos informados.
El tema tiene que ver con el cese de administrador.
Cuando entre de presidenta le pedí todos los contratos de las empresas contratadas incluido el suyo. Me trajo todos menos el suyo, del que se niega a darme una copia; ya que le comentamos que queríamos que los vecinos decidieran su continuidad y no dijo que se había pasado la fecha y no le habíamos escrito, el contrato esta firmado supuestamente el 1 de octubre de 2006. En vez de darme una copia del contrato me trae un original con la firma suya y sello para que me la firme si quiero el presidente que estaba entonces, pero me niega copia del firmado diciendo que esa es suya y no tiene por que darmela.
Decidimos llevar a junta su continuidad por ciertas cosas que hemos visto, y que nos llevaron a pensar que pasaba de la comunidad, lo único que hace es emitir los recibos, ya que en otros aspectos de su trabajo ha mostrado cierta dejadez. Entre lo que hemos detectado se encuentran:
- primero las actas las entrega a los vecinos mes y medio después de la reunión, en alguna ha añadido alguna cosa no hablada en dichas reuniones,
- le solicitamos varios presupuestos y estamos esperando (hablo de abril de 2008),
- contratamos un perito para ver desperfectos de contrucción y reclamar a la constructora y resulta que no se firmó contrato, y la factura estoy por verla
- le he solicitado varios comunicados a vecinos por cosas acordadas en junta de junio y estoy esperando,
- Le llevó un vecino presupuesto de antena parabólica para presentar en junta y como no sé entero la retuvo desde el mes de noviembre y al final deciden él y el presidente firmarle en el mes de marzo, a una semana de cambio de junta de gobierno. Por lo tanto hay presupuesto y factura.
- A parte de consultas legales sobre obras realizadas por algún vecino a las cuales no ha contestado,
- No hay firmadas ningún acta en el libro de actas de la comunidad desde que este señor se hizo cargo de la administración.
- a parte no tiene nombramiento formal en junta de propietarios, y directamente aparece en su primer acta como Administrador-Secretario, cuando no se le ha nombrado como secretario, es más me ofrecí yo para ese cargo y me dijo que no podía que entraba dentro de sus funciones.
- Y lo último lo de su contrato que se esta reclamando desde Mayo de este año.
Bién según él hay contrato firmado el 1 de octubre pero no me quiere dar copia. A parte en la junta donde se decidió contratarle como no se pudo terminar nadie quiso redactar el acta y por lo tanto no existe, en la siguiente reunión directamente se puso como administrador sin haber nombramiento ni nada.
No sé si podemos hacer algo, la verdad que incluso ha intentado separarnos al Vicepresidente y a mi, comentandome cosas personales del vicepresidente que nada tienen que ver con la comunidad. A parte de tratarme en ciertos momentos de mentirosa, de ahí que creo insoportable tener que aguantarle un año más, si en cierto modo tiene el contrato, que como digo no me quiere dar copia del mismo.
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En porticolegal hoy aparece una respuesta parcial (josealonso), con la que estoy de acuerdo, que pongo aquí:
1. Es de suponer que usted tendrá copias de actas, por lo menos del acta en la que le nombran presidente.
2. En las actas debe figurar la relación de propietarios asistentes con sus pisos, locales y cuotas.
3. De todas las maneras, coja, haga una convocatoria extraordinaria, y se la manda a los que conoce la dirección, y al resto se lo mete en el buzón de la vivienda, en un sobre que ponga “Propietario de la vivienda ...” Si conoce el nombre, pero sabe que no vive ahí, no le importe, pone el nombre. Lo más seguro será que no haya designado otro domicilio a efecto de notificaciones.
4. No le comunique nada al administrador.
5. Como primer punto del día, ponga “Cese del Administrador como Secretario y sustitución por el Presidente, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal”.
6. Y ésto si en la última acta pone que se nombra Secretario al Administrador, porque si no lo pone, que es lo normal, el Secretario es Usted.
7. Y a continuación ponga lo que le interese. Y olvídese de lo de los morosos, en este caso no le importa. Y el Administrador no está legitimado para impugnar ya que no es miembro de la Junta de Propietarios, que son los que están legitimados para impugnar los acuerdos.
8. Y después de la Junta, redacta el Acta con todas las solemnidades de la LPH y se la remite por Burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido al Administrador, reclamándole toda la documentación de la Comunidad.
9. El siguiente paso es prescindir del administrador, y llevarlo usted mismo o un amigo de la comunidad, que es una chorrada.
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Añada en el Orden del Día: retirada de poder de firma del Administador y sustitución por la del Presidente y Vicepresidente.
Con dos copias del Acta, va al Banco y se la entregan al Director, y que les firme el duplicado, advirtiendole que, aparte de retirar los fondos de la comunidad y llevar las operaciones a la ompetencia, emprenderían las correspondientes acciones legales.
Si logra hacer ésto, y no se arreda ante las amenazas del interfecto, que las hará pues le va el chollo en ello, la comienza el verdadero trabajo: Lograr que le entregue la documentación. Como pone más arriba, tendrá que reclamarle FEHACIENTEMENTE la documentación, para lo que tendrá que ponerle, además, un plazo prudencial a partir de la recepción del Burofax (como 7 días). Recuerde que hay 30días para recogerlo. En el Burofax le indican, además, que le ha sido retirada la firma de todo lo relacionado con la Comunidad, por lo que será de su exclusiva responsabilidad lo que haga en nombre de la Comunidad.
En el orden del día puede tratar lo de las obligaciones contraídas sin autorización de la Junta, solicitando su rechazo como voto positivo (¿Rechaza las obligaciones contraídas en nombre de la Comunidad sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios?). Es más fácil en las comunidades conseguir un SI que un NO.
Mantenganos informados.
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