Mª Lidia nos ha enviado lo siguiente.
Hola amigo, te agradeceria me orientaras para una duda. Verás, en principio de setiembre de 2007, se hizo una junta de propietarios pero a mi no me convocaram y al parecer a muchos tampoco, somos 84 vecinos y solo estaban 22. En el acta decia que habian acordado contratar un vigilante profesional para la comunidad para los meses de julio/agosto2008, que custaria 15000euros, yo me asuste cuando leeí eso, hize una carta e adjunte un presupuesto de una empresa por 8000euros. No me contestaram(nadie , ni presidente ni administrador) volvi a enviar otra carta con acuse de recibo en febrero 2008 y nada. El vigilante fue contratado e ahora dia 31 tenemos una junta , desta vez si fui notificada. Mi duda és : és legal esa contratacion, soy obligada a pagar esa derrama? Muchas gracias, Maria.
RESPUESTA
Hola amigo, te agradeceria me orientaras para una duda. Verás, en principio de setiembre de 2007, se hizo una junta de propietarios pero a mi no me convocaram y al parecer a muchos tampoco, somos 84 vecinos y solo estaban 22. En el acta decia que habian acordado contratar un vigilante profesional para la comunidad para los meses de julio/agosto2008, que custaria 15000euros, yo me asuste cuando leeí eso, hize una carta e adjunte un presupuesto de una empresa por 8000euros. No me contestaram(nadie , ni presidente ni administrador) volvi a enviar otra carta con acuse de recibo en febrero 2008 y nada. El vigilante fue contratado e ahora dia 31 tenemos una junta , desta vez si fui notificada. Mi duda és : és legal esa contratacion, soy obligada a pagar esa derrama? Muchas gracias, Maria.
RESPUESTA
Lo primero, veamos que nos dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los gastos.
Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 14:
Corresponde a la Junta de propietarios:
b) Aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informado de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
2. La LPH en su artículo 20 establece:
Corresponde al Administrador:
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas urgentes, dando inmediatamente cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a la comunidad.
Es decir, la decisión sobre cualquier obra o reparación en la casa, sea de la índole que sea, corresponde a los propietarios reunidos en Junta. La única excepción es en el caso urgencia, donde solo se autoriza al Administrador a tomar las medidas tendentes a evitar males mayores, pero no a llevar a cabo la reparación en sí. Otra cosa es que esa medida urgente consista en la propia reparación por motivos económicos. Pero la aprobación del presupuesto previo y de quien hace la reparación es competencia exclusiva de la Junta de propietarios.
Claro, que el problema que nos plantea Lidia es sobre la convocatoria de la Junta de propietarios, pero he preferido empezar por dejar claro que la competencia sobre el asunto le corresponde a la Junta.
Veamos lo que dice la LPH sobre la Junta:
La exposición de motivos de la LPH es muy clara al respecto:
“La Junta, compuesta por todos los titulares, tiene los cometidos de un órgano rector colectivo”
Es decir, que si no se convoca a todos los titulares de las viviendas y locales que componen la Comunidad, entonces la Junta no se ha reunido, o como se suele decir leguleyamente: No se ha reunido de manera válida, por no haber sido válida la convocatoria, convocatoria que ha de extenderse a todos los propietarios y no solo a una parte de ellos, ya que entonces lo que tendremos será una reunión de amiguetes.
Pero el problema es demostrar que no hubo Junta, cosa difícil ante un tribunal español.
Veamos los errores que considero cometió usted:
1º “hize una carta e adjunte un presupuesto de una empresa por 8000euros. No me contestaram(nadie , ni presidente ni administrador)”
El primer mandamiento es no remitir cartas, que no prueban nada, se remite Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Y es lógico, como no había mandado nada, ¿para que contestarla?
2º “volvi a enviar otra carta con acuse de recibo en febrero 2008 y nada”
Usted no mandó una carta, usted mandó un sobre. Para que un sobre certificado surta efecto, debe ser mandado por un Notario, que da fe del contenido, que es la carta.
La elección entre Burofax y Notario es un problema de plazos que debemos utilizar según nos interese, dada la diferencia de costes.
¿Qué debería hacer Lidia ahora?.
Puesto que parece que la mayoría de los propietarios no han sido convocados, debe organizarse y, como se suele decir, armársela a los interfectos en la Junta, es decir, mover al resto, empezando por no aprobar el desembolso efectuado no cualquier propuesta referente al mismo y que signifique consolidación de deuda para la comunidad.
De todas las maneras, la queda la vía judicial, pero la experiencia es que si en Junta se aprueba, lo que desgraciadamente suele ocurrir, SS se salta el Código Civil, que es muy claro al respecto.
Y es que no tenemos remedio y aceptamos cualquier cosa.
