Más opciones
20-sep
Buenas tardes. Me dirijo a usted para ver si puede solucionarme una duda, y es la siguiente:
El edificio en el que soy propietario de una vivienda, se compone de 19 viviendas y 2 locales, todas las viviendas menos 6 pertenecen a una sociedad inmobiliaria, asi como los locales. Las cuotas de participación de los 6 propietarios suman el 26%, siendo el 74% restante de la inmobiliaria, mi duda es la siguiente ¿podemos los 6 propietarios influir de alguna manera en las votaciones de la Junta con estos datos? Atte. Sunday
------------------------------------------------------------------------------------------------
RESPUESTA:
De acuerdo con el artículo 17 hay que hacer un computo doble:
a) Propietarios a favor
b) Cuotas de participación de los propietarios a favor.
La aprobación de un acuerdo requiere la doble mayoría de manera simultánea, sin entrar en que se considera mayoría, ya que la LPH exige porcentajes según el tipo de acuerdos.
En su caso, tenemos que hay 7 propietarios:
Propietario inmobiliaria. Cuenta como uno solo con el 74% de cuota de participación.
Resto de copropietarios individuales: 6 propietarios con el 26% restante.
Suponiendo que asistan todos a la Junta, hacen falta cuatro votos a favor de cualquier propuesta, teniendo que ser OBLIGATORIAMENTE uno de ellos el de la inmobiliaria, ya que en otro caso no se conseguiría la doble mayoría para aprobar el acuerdo.
Cuando no asistan todos a la Junta, pero si asiste la inmobiliaria, hay que distinguir entre primera convocatoria (asiste más del 50% de los propietarios y de las cuotas de participación), lo que requeriría la presencia de la inmobiliaria y de tres propietarios más a la hora de comenzar, y en segunda convocatoria, que pueden asistir len cualquier número.
En este último caso, si solo acude la inmobiliaria, puede aprobar lo que quiera, siempre que esté en el Orden del Día. Si acude por lo menos uno de los propietarios individuales, basta conque vote en contra de lo que vote la inmobiliaria para que no se pueda tomar el acuerdo.
De acuerdo con la LPH, si se enfrentan a la inmobiliaria, tendrán que acudir a lo establecido en el 17.3º, es decir, acudir al juez para que resuelva en equidad.
PROBLEMAS:
1. Es de suponer que tienen Administrador Profesional y que se lo metió la inmobiliaria.
2. Es de suponer que el Administrador trabaja para la inmobiliaria en contra del resto de los propietarios.
3. Es de suponer que el Presidente es el representante de la inmobiliaria.
SOLUCIÓN;
Supuesto que lo anterior es correcto, lo que tienen que hacer es dar un golpe de mano y hacerse con la comunidad, prescindiendo en primer lugar del administrador y nombrandose ustedes uno Presidente, otro Vicepresidente y, si quieren pues los cargos son acumulables en cualquiera de los anteriores, Secretario y Administrador, pero creo que les conviene tenerlos separados. En todo caso, acumule Presidente y Secretario.
Para ello pueden hacer lo siguiente:
Tres de ustedes remiten al Presidente un Burofax en el que le solicitan la convocatoria de una Junta Extraordinaria antes de .... (ponga un plazo prudencial, como 10 días) con el siguiente Orden del Día:
a) Destitución de Presidente y Administrador.
b) Elección de nuevos cargos
- Presidente
- Vicepresidente
- Secretario
- Administrador
Si en ese plazo no se produce la convocatoria de la Junta, ustedes cogen y convocan la Junta Extraordinaria, poniendo en la convocatoria que lo hacen ustedes por no haberlo hecho el Presidente, firman la convocatoria tres de ustedes. EL plazo puede ser para es emismo día. Procuren elegir un día que sea malo para el representante de la inmobiliaria. Incluso, si el plazo vence un viernes, ponen la junta para el sábado o el domingo, con lo que evitan que les aparezca la competencia.
En la Junta, procuren estar los seis, votan al primer punto que SI.
Al segundo punto, presentan ustedes una candidatura completa y la votan.
Ya se que al no tener el 50% de la propiedad les falta el porcentaje de cuotas, pero ni caso. Ustedes empiezan a funcionar como Órganos Unipersonales de la Comunidad y que sea la inmobiliaria quién vaya a juicio, si quiere. y se atreve, pues le va a tocar ir “contra la Comunidad”.
Lo primero es redactar el Acta de la Junta, con toda rapidez. En ella ponen el Orden del Día. a continuación los asistentes, pero sin poner cuotas de propiedad.
A continuación ponen los resultados de cada votación, y el Secretario y el Presidente la firman y la envían, esta vez por correo certificado.
El Presidente, coge y remite al Administrador un Burofax en el que le comunica:
a) su cese, y
b) que debe entregar toda la documentación de la Comunidad que obre en su poder antes de ... .
A continuación va al Banco con una copia del Acta, certificada por el Secretario y un escrito por el que a partir de ese momento el Administrador y cualquier otra persona ha dejado de estar autorizada para disponer de fondos de la cuenta corriente de la comunidad. Tiene que poner quienes son los autorizados a partir de ese momento, normalmente a los que hayan elegido Presidente y Administrador. LES TIENE QUE FIRMAR UNA COPIA. Si les ponen pegas, cogen y se lo remiten por Burofax. Pero cogen y se van a otro Banco y abren una nueva cuenta, ingresando ahí sus cuotas, yendo a continuación, con la certificación del Acta a la electra y al agua, así como a cualquier otro contratista (limpieza), para que los recibos los pasen por la nueva cuenta. Y a partir de ese momento comunican a la dirección regional del anterior banco lo que les ha pasado y el motivo por el que han dejado de trabajar con ellos.
