Santiago Hernández . Ventana

Santiago Hernández 

  26-nov
Los bungalows en los que vivimos, 66, están fabricados sobre unos locales, que cuando se construyó el complejo, el constructor los quería aprovechar para alquilarlos como apartamentos estudio. A esto se opuso en su día la Comunidad de Propietarios y según consta en el libro de actas vino una comisión de urbanismo del ayuntamiento y a pesar de que esos locales o semisotános estaban tabicados y con baño construído, declararon que esos locales no eran habitables ni vivideros ni tenían la condición de tal. Resulta que cuando se construyó el complejo algunos de esos locales (semisotanos)sí estaban dados de alta en el ayuntamiento, dado que en la actualidad, como es mi caso pago dos recibos de contribución al ayuntamiento. Uno por el bungalow y otro por el semisotáno o local. Pués bien al constructor se le obligó a tapiar las entradas de esos semisotános, que daban al pasillo y jardines de zonas comunes. Como les decía cuando compré mi bungalows hace cinco años a otro propietario, éste tenía acceso por el interior por medio de una escalera a ese semisotáno y en el mismo tengo los dormitorios del matrimonio y mis niños. Mi hija es asmática y por lo tanto la habitación donde duerme necesita ventilación. He pedido permiso para abrir una ventana en la pared que en su día se levantó pero algunos de los propietarios se oponen, alegando que si yo lo hago otros también otros lo querrán hacer y que de esa forma el complejo se masificaría, además de que eso sería una alteración de elementos comunes. Yo les he dicho que si es necesario pagaría más de comunidad en base a que mi coeficiente sería mayor, y ni así. A la niña no la puedo cambiar el dormitorio a la planta alta dado que aquí en el sur de Canarias los veranos son muy calurosos y entra toda la tierra del Sahara, con lo cual la niña se me afixiaría. Mi pregunta es: Si en el título constitutivo de la propiedad, no constan esas paredes que tapan la entrada a los locales ¿puedo realizar la obra de la ventana, sin que ello signifique modificar los elementos comunes? En el ayuntamiento he preguntado y me dicen que sí puedo abrila pero que necesitan la firma del Presidente y éste no me la quiere dar.
Ah! se me olvidaba, dos de los locales sí tienen entrada por medio de una puerta que da al jardín de zonas comunes, uno es una lencería y otro lo tiene el servicio técnico para meter las herramientas y demás trastos de la comunidad.

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Mal problema, ya que tenemos cúmulo de ilegalidades. Lo primero que tiene que hacer es enterarse de la situación legal de la lencería y de la otra puerta.

a) Vaya al Ayuntamiento y pida copia del expediente por el que, finalmente, se ordena el cierre de la planta semisótano, así como de la ordenanza municipal de urbanismo.

b) Vaya al Registro Mercantil y pida certificación de la Obra Nueva y Estatutos de la Comunidad. En ella aparecerán los locales existentes. Si la información no le basta, pida certificación del local de lencería y del que tiene la puerta de acceso de los servicios técnicos.

c) Pida al Secretario de la Comunidad que le de copia de TODAS las actas de las juntas celebradas.

Lo que no me cuadra es la respuesta del Ayuntamiento a su solicitud: “la firma del Presidente”. Mire, cuando el Ayuntamiento le concede una licencia de obras (menores en este caso), le pone un parrafito que dice, poco más o menos,

“esta licencia se concede sin perjuicio de otros permisos necesarios”

es decir, que el Ayuntamiento no entra en los problemas internos de la Comunidad, o los que usted pueda tener con otra administración. Ósea, al igual que el tener concedida la licencia municipal no es título habilitante para prescindir del de la Comunidad, el Ayuntamiento no entra en si usted tiene ese permiso. El Ayuntamiento no vigila más que la legalidad que le compete. Otra cosa es que la Ordenanza lo exija, por eso le he puesto que la consiga, pero me extrañaría muchísimo.

Si el Ayuntamiento ha autorizado la apertura del local comercial, habrá que ver ese expediente. Y relacionarlo con lo que figure al respecto en las actas.

Y lo mismo para la otra puerta.

A lo que voy es a que usted pueda alegar, en su momento, “discriminación en el trato”, ya sea por la Comunidad, ya sea por el Ayuntamiento o por ambos. Porque si se cierra todo, esa puerta de la comunidad también.

Conociendo como funciona este país, mi opinión es que coja y reúna la documentación que le he dicho para estar preparado, hacer la ventana y ya está. Y si se la quieren hacer quitar, entonces tendrá que ir a lo contencioso, si es el Ayuntamiento, cosa que me extrañaría ya que se conformarán con cobrarle las tasas correspondientes más una sanción, o ir a lo civil, si “la comunidad” le demanda. Y, aparte de los años que dura eso, seguro que va a contar con el apoyo de otros propietarios en su situación.

Y usted niegue siempre que ese local está habitado, diga que lo utiliza como trastero y juego de los niños.

Lo que me extraña es la situación de los locales que sean propiedad de la constructora, porque ¿que mantenimiento y limpieza tienen?. Ahí me temo que existe un problema sanitario.

Santiago Hernández. Apartamentos gestionados por tercero

Santiago Hernández 

  19-nov

La secretaria y el tesorero hemos encontrado muchas anomalías en la gestión de la Comunidad, en donde se han mezclado gastos de la Comunidad con gastos de la empresa explotadora, dado que el gestor que maneja las cuentas de comunidad y explotación es la misma, siendo éste un propietarios que además tiene cedida su propiedad a la empresa explotadora. Hace unos días le trasladamos al Presidente de la Comunidad todas la irregularidades que habíamos encontrado y que afectaban de modo perjudicial a la Comunidad de propietarios (desde la actual ilegalidad de la explotadora por no cumplirse el principio de Unidad de Explotación, hasta que la comunidad en general (explotadores y no explotadores) estaban soportando los gastos del personal de la explotadora),exponiéndole que era necesario realizar una Junta Extraordinaria con todos los propietarios para exponerles como estaba la situación, ya que la mayoría la desconocen.

 Dado que el Presidente que compró su propiedad hace una año, mas o menos, también ha cedido su apartamento a la empresa explotadora, nos está poniendo “pegas” para realizar esta Junta y aunque nos reunimos la Junta Rectora y por mayoría se decidió hacerla, aún así el presidente se niega a firmar la carta de la convocatoria, comunicando además que él no asistiría y por lo tanto no se podría celebrar.

¿Qué pasos tenemos que dar para convocar la Junta extraordinaria, después de recoger un 25 % de las firmas de propietarios?

¿Podemos con la firma del 25 % , bien la Secretaria o el Tesorero convocar a los demás propietarios aunque el Presidente no asista?

¿si celebramos la Junta Extraordinaria y el Presidente no viene nos pueden impugnar los acuerdos de esa Junta?


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El caso es complicado ya que puede que lleguen a obtener mejores resultados por una vía diferente a la de la LPH.

Teniendo en cuenta que son ustedes Secretario y Tesorero, tienen un gran poder. Lo primero, el secretario es el que tiene que tener en su poder TODA la documentación de la Comunidad. La LPH no recoge el cargo de tesorero, por lo que no se si podrá NO REFRENDAR los pagos que haga el “gestor”.

¿Qué pasos tenemos que dar para convocar la Junta extraordinaria, después de recoger un 25 % de las firmas de propietarios?

Remitirle al Presidente, mediante Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, el escrito, con las firmas, en el que debe figurar lo que solicitan (procuren ser concisos y en puntos separados).. Pongan una fecha (recuerde que el Presidente tiene treinta días para recoger el escrito. Otra forma, más costosa, es hacerle lo mismo mediante un requerimiento notarial (seguramente tendrán que ir todos a firmar al Notario), pero es la más efectiva y, además, le “acojonará”. La rapidez es aconsejable para impedir que la “gestora” solicite firmas con la cesión de representación.

¿Podemos con la firma del 25 % , bien la Secretaria o el Tesorero convocar a los demás propietarios aunque el Presidente no asista?

Si el presidente no hace la convocatoria solicitada, entonces la pueden hacer los promotores de la misma.

¿si celebramos la Junta Extraordinaria y el Presidente no viene nos pueden impugnar los acuerdos de esa Junta?

No es necesaria la presencia del Presidente. Y usted como secretario es quien hace el Acta, y que s ela firmen los asistentes.

El problema que veo es que van a tener en contra a los propietarios que ceden la explotación de su apartamento, con lo que sus gastos bajan respecto a los que tendrían que tener.

preparense para ir a juicio.

Y vayan estudiando el presentar una denuncia por posible “apropiación indebida” de las cantidades que aplican a gastos generales y que son particulares de los apartamentos gestionados. En la denuncia de los hechos tendrán que meter al presidente y al titular d ela gestora como posibles responsables